지난주 칼럼에서 독자여러분에게 미국 연방정부가 보증하는 HAFA 숏세일 프로그램을 소개해 드렸습니다. 오늘은 이 프로그램이 왜 중요한지와 구체적으로 어떤 자격요건을 가져야만 혜택을 받을 수 있는지에 대해 말씀드리려고 합니다.

HAFA 프로그램을 통해서든 아니든 숏세일은 무엇보다도 집을 차압(foreclosure)시키고 마는 것에 대한 좋은 대안이 되기 때문에 중요합니다. 현재 부동산시장과 법원기록을 보면 수없이 많은 개인주택과 콘도 등이 이미 차압되었고 또 앞으로도 몇년은 그럴 것입니다. 하지만 HAFA 프로그램에 의해서 용이해진 숏세일절차를 거치면 차압의 경우와는 달리 미국생활에 있어 너무나 중요한 신용기록과 점수에 부정적인 영향을 주는 것을 최소화할 수 있습니다. 같은 이유로 주택소유자로서는 파산신청을 하는 것보다는 숏세일을 하는 것이 이롭습니다.

이러한 HAFA 프로그램의 혜택은 그러나 유감스럽게도 누구에게나 주어지는 것은 아닙니다. 우선 2009년 이전에 구입한 주택을 현재 소유하고 있어야 합니다. 그리고 그 집에 현재 거주용으로 살고 있어야 합니다. 또하나 중요한 요건은 융자금 조정 등 차압을 피하기 위한 노력을 최근에 기울였어야 한다는 것입니다. 이러한 상황의 주택소유자는 보통 모기지 페이먼트가 밀려있는 경우가 일반적이겠습니다만, 혹 밀리지는 않고 현재는 어렵사리 꼬박꼬박 내고 있는 경우라 하더라도 현재 경제적으로 어려움을 겪고 있음을 입증할 수 있다면 이 경우도 이 프로그램을 이용할 수 있습니다.

이러한 요건을 따져보기 위한 몇가지 질문이 있다면 다음과 같습니다. 첫째, 집이 신청자가 메인으로 거주하는 집인가입니다. 달리 말하면 만약 집을 여러채 가지고 있다면 그 집에 신청자의 시간의 대부분을 보내는가를 질문해야 합니다. 둘째, 신청자가 진 1순위 모기지의 채무총액이 $729,750 을 넘지 않는지입니다. 계산할 때 세컨모기지 금액은 포함하지 않습니다. 셋째, 현재 수입과 지출을 감안할 때 매달 지급해야 하는 모기지금액을 내기 어려운 재정적인 어려움이 지속되고 있는지입니다. 그리고 마지막으로 모기지를 얻은 시점이 2009년 1월 이전인지를 확인해야 하는 것입니다.

그런데 최근 아주 중요한 개정이 있었습니다. 사실 아주 최근까지도 HAFA 프로그램 숏세일을 위해서는 주택소유자는 원금, 이자, 재산세, 보험금 또는 관리금액 등을 포함한 가계의 월모기지 총지출액이 자신의 총수입의 31%를 넘음을 입증해야 했습니다. 그러나 정부는 이 프로그램의 수혜자를 늘리기 위해 이 요건을 삭제하였습니다. 따라서 지금은 귀하의 총 모기지금액이 수입의 31% 를 넘지 않아도 위에서 말씀드린 다른 요건을 충족시킨다면 본 프로그램의 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 최근의 변화에 의해 융자를 빌리는 사람은 요청한지 늦어도 30일 안에 숏세일 계약서를 꼭 받을 수 있도록 하고 있습니다.

변호사로서 또 경제회복을 간절히 바라는 시민으로서, 저는 최근의 이 HAFA 프로그램의 요건변경 등이 어려움에 빠진 주택시장에 좋은 영향을 미치기를 고대하고 있습니다. 그리고 다시한번 경제적으로 어려운 많은 분들께 포기하지 마시기를, 스스로도 좋은 방법을 찾아보고, 무엇보다 서두르다가 결국은 수렁으로 더 빠지게 할 수도 있는 지푸라기를 잡지 말고 귀하를 도울 진정한 전문가를 찾으시기를 권합니다. 저희 회사에는 최근에 숏세일과 HAFA 프로그램에 대한 문의가 늘어나고 있습니다. 이에 앞으로 언론매체를 통해 기회가 되는대로 자세히 알려드리고 또 바로 이 주제로 무료세미나를 가질 예정입니다. 곧 있을 세미나에 대한 자세한 정보를 위해서는 www.miraelaw.com 을 방문해 주시기 바랍니다.