오늘은 상업용 리스계약(Commercial Lease)과 관련된 개인연대보증(Personal Guaranty), 그중에서도 Good Guy Guaranty에 대해 알아보겠습니다. 뉴욕 또는 뉴저지에서 비즈니스를 하시는 분들이라면 한 번쯤 들어보셨을 수도 있겠습니다.

이 글을 읽는 분 가운데 사장님이 계신다면 현재 운영하시는 사업장의 리스계약서 서명란을 한번 확인해보시기 바랍니다. “Tenant”라고 적힌 란에 서명을 하셨을 텐데, 여기에서 서명은 대부분 개인자격이 아닌 법인의 대표로서 하신 것입니다. 물론 개인이 아닌 법인을 통하여 사업체를 운영하고 있다는 전제하에 드리는 말씀입니다 (설마 아직 개인 자격으로 사업체를 운영하시는 분은 안 계시겠지요).

리스상의 세입자는 오너와 분리된 법인(legal entity)이기에, 건물주로서는 세입자가 리스상의 의무를 어길 경우에 대비한 보호장치가 필요하다고 생각합니다. 하여 거의 모든 상업용 리스계약은 건물주가 세입자의 서명란과는 별개로 법인세입자의 오너(owner)에게도 연대보증을 요구하기 마련입니다.

그런데 오너 개인에게 법인세입자의 책임이 고스란히 전가되는 일반적 연대보증과 달리 앞서 언급 드린 Good Guy Guaranty는, 리스상 특정 조항들을 세입자와 오너 개인이 잘 준수했을 경우, 애초에 정해진 기간보다 일찍 계약을 파기하고 나올 수 있는 권리를 세입자에게 줍니다. 이 같은 권리를 세입자가 누리기 위해서는 무엇보다 리스계약을 파기하겠다는 사전통지서를 리스상 명시된 기간(보통 계약 파기 이전 6~12개월) 내에 건물주에게 알려야 하겠고요. 또한 희망하는 계약 파기 날짜 직전까지 렌트비 납부를 비롯하여 리스상 세입자가 default에 처해지는 일이 없어야 가능합니다.

Good Guy Guaranty는 세입자와 건물주 모두에게 윈-윈이 될 수 있는 조항이라 볼 수 있겠습니다. 세입자로서는 사업이 뜻대로 되지 않는 경우 리스를 계약 기간보다 일찍 끝내고 나갈 수 있는 장점이 있겠고요. 건물주 역시 렌트비 미납 등 애먹이는 세입자가 있다면 eviction 같은 소송을 통해 해결하는 것보다, Good Guy Guaranty 조항을 줌으로써 (1) 세입자가 계약해지 시점까지 리스 상의 의무를 다해야 할 동기를 부여함과 동시에 (2) 다른 세입자를 구할 수 있는 시간을 확보하는 이점이 있습니다.

세입자로 계신 사장님들은 Good Guy Guaranty 조항을, 마치 어떤 상황에서라도 사용 가능한 만병통치약으로 생각하신다면 곤란합니다. 꼭 리스계약 파기가 필요하신 분들은 지금껏 리스 상의 의무를 잘 지켜오셨는지, 또 리스계약 파기 이전에 어떤 조건들이 선행되어야 하며, 파기를 함으로 인해 오너 개인 자격으로 책임져야 하는 범위는 어디까지인지 다시 한번 확인하시는 계기가 되셨으면 합니다.

자칫 Good Guy가 되려다 Bad Guy에 처해지는 상황이 발생하지 않도록 각별히 유의하시길 빕니다.

유광호 변호사 (법무법인 미래 뉴저지, kyleyoo@miraelaw.com)